21世纪经济报道记者 余纪昕
2026年1月下旬，国内公募REITs市场出现标志性转折。短短一周多时间内，多家头部企业相继主动撤回已筹备数年的公募REITs发行或扩募申请。
1月23日，上海证券交易所和深圳证券交易所同步更新了项目状态，宣布5单公募REITs申报终止或撤回审核。
具体来看，这些终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请。
这批项目多集中于2024年初市场高涨时申报，却在近两年的等待后集体“离场”。
这波罕见的“撤回潮”迅速引发市场高度关注：从曾经的“申报热”到如今的“撤回潮”，公募REITs市场是否已经走过了行情的高光时刻？集中撤回的背后究竟有哪些深层原因？未来的投资机会又该如何把握？
REITs市场降温：从“当红品种”到“理性回调”
公募REITs，即不动产投资信托基金，是一种通过发行基金份额募集资金、投资于能产生稳定现金流的不动产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。
它曾是中国基础设施领域重要的融资创新。在政策持续支持下，市场规模快速突破千亿，成为盘活存量资产、拓宽融资渠道的“当红炸子鸡”品种，甚至在作为类固收资产配置价值突出的时期，一度出现百倍认购、被众多投资机构疯抢的火热局面。
在业内人士看来，其一度备受追捧的核心在于资产的标准化——只有那些权属清晰、现金流持续稳定的优质资产方能“入池”，目标是凭借可预测的现金流，为投资者提供稳定的分红回报。然而，当前的风向似乎正在发生变化。
这些终止申报的项目包括：建信建融家园租赁住房REIT、创金合信电子城产业园REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT，以及富国首创水务REIT的扩募申请。
它们的申报时点跨度从2022年9月至2025年5月不等，底层资产类型覆盖了保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新能源风电和水务处理等多个领域。
记者注意到，这些项目的申报方多为大型金融机构或上市公司旗下机构，原始权益人包括建设银行、金风科技、北京电子城、首创环保等实力雄厚的企业。
相关公告普遍强调，终止是公司“主动选择”，旨在维护投资者利益或优化运营，不影响日常经营或基金既有运行。
以建信建融家园租赁住房REIT为例，其底层资产涉及北京、上海、苏州三地的保障性租赁住房项目。
该项目于2024年3月获受理，4月收到反馈意见，交易所重点关注其“非居改保”合规性、出租率及租金预测等问题。在超过一年半未回复问询后，项目于2026年1月23日状态更新为“终止”。
建设银行公告解释称，系“为整合项目资源、优化运营管理”主动撤回。
类似的情形也发生在同批其他项目上。
创金合信电子城产业园REIT被问询租赁稳定性与续租风险；
华夏万纬仓储物流REIT被要求论证运营稳定性及估值合理性，其底层资产存在租金下降、租户集中等问题；
建信金风新能源REIT的核心关切在于国补退坡对现金流的影响；
而作为首批上市REITs的扩募申请，富国首创水务REIT扩募则被要求论证扩募后分派率下降的问题。
这些项目均在收到反馈后经历了长达半年至三年多的“沉默”，最终选择主动撤回。
后续长期投资价值仍在
为何会出现这波“撤回潮”？业内人士分析认为，这背后是市场环境两方面的显著变化。
一方面，REITs二级市场整体预冷。与2024年初的普涨行情形成鲜明对比，当前市场表现疲软，资产收益率承压，导致投资者认购新产品的意愿下降。新发产品面临严峻的定价压力，甚至存在破发风险，这使得原始权益人推动发行的动力减弱。
另一方面，部分底层资产的经营质量面临挑战。以万科撤回的仓储物流REIT为例，物流地产近期普遍面临租金承压、空置率上行的行业性挑战，这可能迫使底层资产的现金流预测需要下调。在此市场环境下，若强行发行很可能需要大幅折价，原始权益人还可能因此一次性确认巨额资产减值，可谓得不偿失。
其他项目也类似，普遍存在租赁稳定性不足、对特定政策（如新能源国补）依赖度高、或部分合规手续待完善等问题，在监管细致的反馈问询下，难以在短期内给出令市场和监管都满意的答复。
值得关注的是，近期政策端，推动REITs市场规范发展的政策信号频出。
2025年9月，国家发展改革委发布通知，推动REITs常态化申报。
同年12月31日，中国 *** 发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称“63号文”），更是为市场设定了“高质量发展”的新基调，被视为市场迈向历史性扩容与规范发展的重要标志。
中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究负责人吴进辉告诉记者，REITs申报项目的撤回是正常现象，也符合政策规定。“此前很少有撤回情况，是因为市场发展初期的政策支持。随着常态化发行和商业REITs开闸，市场进入快速发展阶段，REITs也应该有进有退，符合市场化发展规律，对此应该客观看待。”
在他看来，此次集中撤回，一方面是政策统一规定和要求，严格审核项目质量关；另一方面也和部分企业主体信用风险，或项目自身质量和相关手续完善程度有关。但他也指出，这不排除相关发行人未来在条件更成熟时再次申报。
尽管面临短期调整阵痛，但市场长期发展的有利因素依然存在。
“63号文”为市场的健康发展和扩容奠定了制度基础。在房地产新旧模式转换的阵痛期，这场市场的“压力测试”，终将筛选出真正具备穿越周期能力的优质资产与专业运营商。资产标准化作为起点，将持续倒逼企业在资产获取和培育阶段建立更高标准。
上述人士进一步表示，公募REITs持续提质扩容，大部分主流的资产在合法合规前提下均可发行，有利于盘活存量资产，优化供给，是促进经济转型和高质量发展不可或缺的重要金融工具，这也是“十五五”规划的要求。
基于我国超大规模市场体系，未来REITs是万亿蓝海市场，将在宏观经济中发挥不可替代的作用。
投资端来看，吴进辉向记者分析指出，REITs二级市场行情仍然受到资金关注，个股认购曾出现超百倍情况，当前市场存在资金供需错配，2026年仍可能处于震荡格局。“不仅如此，预计未来几年仍处于市场红利期，尤其是‘固收+’资金对此类资产存在持续的配置需求。重点投资机会可能在年初和一季度报前后。”
他认为，投资者需着重考察项目的基本面业绩、资产的稀缺性和分红回报率。同时，无论个人还是机构，都应持续加强对REITs产品的理解和认知，充分重视其中的投资风险。
